交房与实际承诺不符 房屋买卖协议可以终止

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导读：买期房存在诸多的成本，如到期不能交房，房屋质量存在现象，实际交付的房屋与承诺的不一致等状况。那么，交房与实际承诺不符，开发商是否构成根本违约？房屋买卖合同可以终止吗？

案情介绍：交房与实际承诺不符，买方要求解除合同

2014年2月7日，张某与某置业公司签订了《商品房买卖合同》，合同承诺：张某购买置业公司开发的紧邻启龙市汇龙镇“凯旋华府”小区12幢1单元1107室商品房一套，该房建筑面积87．88平米，每平米7168．87元精装修房屋 收房时发现与合同不符，张某依约于2014年2月7日一次性付清总贷款630000元。由于在签署《商品房买卖合同》时，该房尚在施工改建，属于住宅，张某只能借助置业公司面向社会公开推出的广告宣传及销售人员来知道所买商品房的房子布局、方位等状况。签约当时，鉴于张某对房间布局及详细方位的明晰要求韶关装修公司，置业公司承诺房产的详细房间方位为：以入户朝向为标准，主卧、次卧、卫生间等隔间在右手边；餐厅、客厅等在左手边。同时将两人约定的房间布局与方位平面图作为协议附件并加盖印章予以确定。2015年 7月初，张某前去验房，发现所买房产的实际房子布局与两人协议承诺的完全不一致：实际该房的卧室、次卧、卫生间与饭店、客厅等室内正好相反。随后，张某多次与置业公司沟通未果。张某故诉至法院请求判令依法终止双方签署的商品房买卖合同；判令置业公司退还购房款630000元并按证券同期贷款利率支付费用49 612．5元(暂计算2014年2月7日至2015年8月7日期间利息，期后计算到法庭生效裁判文书确定的还款日止)；判令置业公司赔偿因处置退房纠纷所产生的误工费、交通费等花费4606元；本案诉讼费由置业公司承担。

法院裁定：支持张某的请求，判决解除合同

法院经二审认为，双方当事人对于房产的外部以上布局约定确定。从现有证据来看，无论是置业公司的宣传照片或者购房合同附件中的房子平面图精装修房屋 收房时发现与合同不符，均确定了房子进门后的以上布局。张某对于房屋外部以上布局确定约定并成为特殊的协议原因，并不违反宪法、行政规章的禁止性规定，亦已侵犯第三人权益，属于当事人意思自治的界定，法律违背和维护个体通过自身价值计算自由选定合适房屋的正规权利。房屋并非普通商品，购房者对所买房产的慎重选用具备生活常理。由于置业公司并未交付符合协议承诺布局的房屋且难以更换，致使张某购买符合购房合同附件中承诺布局房屋的协议原因落空，张某要求解除合同于法有据，法院依法证实。

律师说法：交房与实际承诺不符，房屋买卖协议可以终止

1. 根据《中华人民共和国合同法》第94规定，当事人一方迟延履行偿债或者有任何赔偿行为导致不能实现协议原因，当事人可以解除合同。

2.合同原因落空构成根本违约家装，要按照实际状况进行观察。合同原因分为主观动机跟理性原因。影响客观目的建立的诱因有住宅位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设备等，可利用社会大众的普通认知标准给予评判。主观原因为这些特殊状况下当事人的动因和意图，一般对根本违约不发生危害。

3. 当事人将相应的主观原因成为协议的理由或成交的基础，则该特殊主观原因客观化，属于《中华人民共和国合同法》第94条的罚则的范围。

本案中，张某要求将两人承诺的房子布局与方位平面图作为协议附件并加盖印章予以确定，属于主观原因的客观化。当张某的规定只能确保时，置业公司便构成根本违约，张某有权要求解除合同。

由于房产交易复杂，在签署房屋买卖协议之前，应具体清楚相关的刑法条例，必要时咨询专业司法专家，尽可能减少负担。

贺天强律师

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