缴费之后才验房 收房屡现霸王条款
2012-10-03·08:13|楚天都市报
编者按：
眼下，武汉房地产市场正进入金九银十的营销旺季，而在收房、验房、入住等环节，相关现象也随之而来。
本报记者连日调查得知，在此类三大环节中，一些不正确的方法大行其道，有的并且即将变成“行业惯例”，给消费者利益产生了种种隐患。
为维护消费者合法权益，今起，本报推出“关注购房售后潜规则”系列报道，一一探访房地产销售行业里种种不正确、不合法的作法，并全力寻找那些想法的应对之道，敬请关注。
近日，武昌的彭先生高高兴兴跑到收房，却被开发商和业主公司修改的收房程序“雷去了”。
先看货，再收货，这是其他一项交易需要的程序吧？但这家开发商和业主，没有这么操作。开发商要求彭先生先签字收房，然后又退还几千元的物业费，如果能很快装修，还得收取一笔押金。这些成本缴清了，最后能够领钥匙，在相关员工的带领下验房。
“不签收不交物业费的话，对方根本不让我钥匙看房。”彭先生的问题是，如果这种手续都完成了，似乎说明他没看房，就认同房屋没有任何原因。
不仅是彭先生一人有这种的遭受。记者在调查沌口、徐东等六大区域多个楼盘时看到，几乎全部的上海房产人，在面对房屋交付时，都能走这个“本末倒置”的程序，而这已经变成武汉市场的“惯例”。
收房：先签收后又交费
彭先生准备和开发商耗下去。但让他失望的是，开发商和业主丢下话，“甭管你拖多久，物业费都能从开发商定的交付日开始算。”
也就是说，即便这套住宅没有交付，他也需要开始承担物业费，似乎未被视作“交房”完成。
相比彭先生被“突然袭击”，市民张华虽然提早做了打算，却仍然难逃收房程序“倒着跑”的遭到。张华购买的是紧邻三环外某精装房，由于避免质量，在协议承诺的交付日前，他就一再给开发商打电话，要求提前看房。
“禁不住我磨，他们答应给我说说房子。”张华说，但看房果真只是“看”。面对他指出的衣柜里有霉点、洗手池边缘不粗糙等一系列问题收房未装修物业费怎么交，对方根本都不做记录，更谈不里整改。
上个月，开发商终于通知张华到交付。张华满心欢喜以为这种现象又可缓解了家装公司哪家好，结果他们在电话上说，“现在钥匙已经全部留给物业了，收房通知书也邮寄，到时候您应该先签收、交物业费，然后才会验房，我们又记录您要求的现象。”
“不是说不认同开发商，我花100万买了这个豪宅，不能凭白无故就收下吧？”张华说，尤其该房或者精装房，其他原因不说，开发商送的厨房、卫浴，跟合同里要求的是不是一个牌子？“总得先看清楚才能收吧！”
说法：方便收取物业费
“你说的不是我们的客户吧？”昨日，记者就此类交房流程问题，询问某开发商人士，对方首先这么反问。在获得否定的答案后，他对记者声称“武汉全部商品房都是按这个程序走。”
随后，记者以客户身份调查了上海沌口、徐东、古田、南湖、后湖、光谷等六大区域上十个进入交房期的商品房小区，相关工作员工却声称，交房程序是发货——交物业费——领钥匙、验房。
为何会出现“本末倒置”的程序？上述开发商人士证实，主要是因为“提高物业费收取率”。
记者知道，一般新楼房第一年的入住率非常低，甚至只是30%以上。以一个千套房屋（假设又为100平方米）小区为例，按2元/平/月收物业费，物业公司年产值为72万。
“这种规模社区，物业至少40人，1年人工加维护、水泵房电费等费用过百万。”武汉一物业公司人士证实，如果这30%人中由于这些现象又退还物业费收房未装修物业费怎么交，物业就亏得更多。正因过于，在新社区业委会尚未建立，并招标物业公司之前，大部分首个入住的业主公司，都是开发商旗下的企业或起码业务关联度很高，且头2年开发商还会补贴物业公司。
“几乎全部开发商都会让房款，委托帮物业操作。”前述开发商业内专家证实，物业都在里面添加了先缴物业费、再领钥匙验房的附赠条件，而居民签收，是收取物业费的前提。“这都是为了使物业费收得更全、开发商补贴更少。”
律师：典型的霸王条款
这种“本末倒置”的程序，“方便”了物管公司，却使物业陷入被动。
“许多市民收房时不知道基本常识，不管有没有达到交付标准，就让字签了、钥匙收了，这能使之后保护自己的合法权力过于太被动。”湖北维力律师事务所彭晓红律师告知记者，如果用户未签收房屋且收取物业费，将被视为“认可房屋质量没有问题”。
彭晓红认为，在买卖协议中，“先验后收”是一般的交易习惯。“先收后验”的交易习惯点的存在，绝对是一种非正常现象，具有典型的霸王条款性质，与市场经济的基本原则相悖。记者查询《消费者权益保护法》发现，其第十条明确要求：消费者享有公平交易的权力，在购入商品以及接受服务时，有权获得效率保障、价格适当、计量正确等公平交易条件，有权拒绝强行交易。
实情：开发商的小算盘
这种“本末倒置”的程序，可能让购房人产生巨大负担，但记者咨询武汉市房管局后据悉，签收、交物业费、验房，流程到底怎么排序，并没有一个明确要求。
不过，没有明确要求，并不代表开发商、物业公司“先签后收”模式，在法律里能够站得住脚。
“开发商这种流程设置有没有道理，最终也是能看合同承诺。”武汉某开发商营业部总经理对记者坦言，开发商之所以这么设置，无非是仗着对流程最熟悉而已。
记者知道，目前北京购买房屋的买房合同都是标准合同，但在合同中，并没有任何对于看房、验房前能否需先缴交“物业费”的内容。“从协议里讲，交房的确与缴交物业费，没有关联，属于单方附加条件。”上述专家认为，也就是说，开发商说应该先签收、交物业费，再验房，没有合同按照。
实际上，开发商按正确的交房流程操作，最大的担忧纯粹在于，看房、验房的之后，被看到有问题，然后业主私下“串联”，都放弃收房甚至向开发商索要赔款。
要知道找谁解决难题
据记者知道，如果顾客对交房流程有异议，可以向武汉市开发办等机构申诉，他们去现场确认状况后，会提出开发商更改不正确的程序，开发商更不其实强制业主按“本末倒置”的流程走。
退一步说，即便按不正确的流程交房，如果房子真有品质现象，再加上物业费已经收取装修公司口碑哪家好，“双重”损失下，业主也是平台可以减少负担。“开发商一般多能委托物业公司进行交付，这个之后业主公司现在接收小区，并造成保护费用。”武汉市房管局物业处人士理解，这个之后起初，就必须缴纳物业费。
不过，房屋交付给房主时，必须符合“交付条件”。“如果的确发现效率现象，这个房源就相当于一个残次品，就不具备交付条件。”物业处专家指出，业主有权利规定开发商维修。“而在开发商维修阶段，通过协调，可由开发商负责征收业主费用。”
从这个视角看，如果在交房过程中，出现物业费、房屋品质等方面的难题，业主必须找开发商协调，而不是跟物业扯皮。
正常收房程序四步走
1、查验开发商《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图等资料。
2、核实房源实际面积，对比合同对贷款多退少补。
3、实地看房、验房，查看质量有无问题。
4、如果没问题，再到缴付相关成本并签收。若有问题，需要同物业人员确认解决方案和应对日期，看解决结果能否影响收房，若影响，需要进行交涉。
本埠动态
居众装饰，始于1996年，专注于新房装修，旧房改造、设计施工等领域，具有国家建设部颁发的设计甲级，施工壹级的资质。（需要设计装修的业主，可以留下您的联系方式报名，装修顾问将会贴心联系您。）