万科天地“商改住”项目陷退房风波，万科：绝不退房
（本文刊发于《中国经济周刊》2019年第6期）
本以为在2017年2月完成交易，正好躲过了上海“3·26”新政影响，但北京市大兴区万科天地商业办公类项目物业徐先生还是遭遇了苦恼事儿。
多位万科天地项目的租户向《中国经济周刊》记者说，在接洽中心谈协议时，售楼处的人展示了以商业办公项目为名，但完全依照居住用途装修后的楼房式样，并向其保障绝对能够居住。但收房时人家看到，二层阁楼净高仅为1.56米，窗户弯着脚必须开启，加之消防管线入户后影响室内使用。于是业主们纷纷提出开发商整改或退房。
近日万科精装修 收房注意什么，北京市大兴区住建委、开发商及居民举行了两次三方协调会，但无法签署一致。业主们表示，将诉诸法律。
“3·26”新政前购的“商改住”没法住？
徐先生在2017年2月花费数百万元、以全款买得的是在建“商改住”期房，在2018年9月交房时，矛盾接踵而来。
徐先生的房子当时是一个办公室的局面，但房屋以Loft的形式被改造，同时也加进了卫生间、上下水和餐厅通烟管道等居住设备。
徐先生向《中国经济周刊》记者展示了房子中几个不适宜居住的细节。
例如，二层阁楼的一扇窗户，弯着脚必须开启，该扇窗所在位置的楼房净高仅为1.56米。
此外，因验收时是根据商业办公类项目标准，消防水管线开启室内，并留有消防喷淋头。
“这个喷淋头的宽度仍不到1.56米，一旦不警惕碰到，就会有较多的消防水涌入室内。”徐先生告诉《中国经济周刊》记者，此前发生过村民家中被消防水淹没的状况，导致地面和一些家具的损失，但与物业公司交流无果，“物业公司把居民去找万科，让万科来赔这个钱。”
业主需低头走路就能开窗，头顶处的消防喷淋头，则被业主称为“不定时炸弹”（业主供图）
万科天地的开发商为万城永辉置业有限公司。“天眼查”显示，其申请资金为2000万元，由旭辉和绿地两大开发商以及另外两个股东合资组成，万科占股15%，大持股为旭辉永同昌置业有限公司，占股54%。不过，该楼盘现在实际上由万科负责。
除了消防水管入户以及二层开窗不便等原因外，也有居民反映“商改住”装修过程中，为餐厅厨房预留空间不够，导致内部构造狭窄、使用不便等原因。
万科天地三期2号楼二单元二层消防管爆裂时开裂的状况（业主供图）
“商改住”若既成事实，住建委怎么管？
基于不少业主向大兴区住建委反映称，万科天地项目的装修质量存在难题，大兴区住建委分别于2月26日、3月8日两次召集开发商、相关物业跟区住建委之间的三方协调会。
在2月26日的协调会上，工程师出身的徐先生作为业主代表要求，可以将现在镂空雕花踏板楼梯位移并改造，同时在不切断楼道内灭火水的情况下，将入户消防水切断，拆除窗前磕碰头的管道，以满足居民的居住需求。
开发商代表曾经称，业主的规定能带回公司进行研究。
3月8日，第二次三方协调会上，开发商代表答复称厦门装修公司，业主要求的改装理由为了遵守消防部门对商业办公类项目的要求包括住宅承重墙不可更改位置的缘由，不能接受。
业主代表为此极为不满，并请求大兴区住建委相关负责人表态。该负责人建议开发商代表将不能改建的缘由逐一地解答并产生文字，交由万科公司盖章后又交给业主代表。
在协调会现场，有居民问大兴区住建委相关负责人，事实上已经建立“类住房”形式的商业办公项目，住建委后续管理过程中，究竟应该完全根据商办类项目包括协议内容来管理，还是需要考虑到项目的详细状况跟现在导致的既定事实，满足居民对正常居住用途的意愿？
该负责人答复称，业主在订购这些商办类项目时需要知道房屋的特点，在与开发商签订合同时必须看清楚具有法律效益的协议内容，“住建委负责管理的仅仅商业办公项目所造成的法律合同万科精装修 收房注意什么，至于装修协议等详细原因，只能利用与开发商的协同加以解决。”
《中国经济周刊》记者注意到，在“3·26”新政实行时，北京市住建委执法队对6个涉嫌将规划获批的商业办公功能改善为住所用途对外宣传并营销的项目停止了网签资格，其中就比如万科天地。
在3月8日的协调会现场，大兴区住建委一位负责人告诉《中国经济周刊》记者，住建委的管控范围只是房子买卖协议自身，有关居住用途的约定属于买卖协议附件，不在住建委的管控范围之内，“我们只监管到洋房交房，是不管精装修和‘商改住’的。”
业主：万科天地造假，不值得信任
此外，业主代表徐先生还要求，万科天地的收房确认单存在违规情形。
徐先生出示的收房确认单，由房东在表单上逐级确认收房各处细节有无问题，然后又由开发商交给住建委备案。
徐先生称，自己在这张收房确认单里没有做其他标记，只在第二页表格的正下方写上了收房意见，即由于装修质量原因不能收房。但直到向北京市住建委反映现象时，北京市住建委给出的答复却是：开发商交给住建委的收房确认单第二页下方并无字迹。
徐先生出示了北京市住建委答复他时给出的两张收房确认单复印件，第二页确为空白。
一位开发商代表解释称，徐先生在第二页下方留言中体现的疑问已由开发商“单独向上级做了汇报”，但由于徐先生没有在收房确认单的表格里画叉，所以在北京市住建委备案的收房确认单上提示其对收房无其他意见。
由于此间的种种原因，一些业主提出退房。
“万科天地的这些方法使我们认为不值得信赖，与她们再次打交道，后面往往都会出现种种不可控的事。我们期待以退房了结此事。”一位业主说。
万科：绝对不会退房
万科北方片区公共关系业务负责人李钧告诉《中国经济周刊》记者，万科天地项目在对外转让和建立之后共遭遇5次业主投诉的难题，但万科方面的心态是，绝对不会退房室内装修公司，“因为无论是从法律文本里，还是从实际装修的品质上，这个项目都是没有任何原因的。”
李钧解释称，相关房屋在协议中包括发展过程中明确的长度未被定为4.2米，在一层净高已经确认的状态下，跃层的层高无法改变。改造楼梯位置的计划，也因跃层与一层之间的搁板有承重作用，楼梯不可以轻易更换,不具备可行性。而消防部门对商业办公项目的室外消防泵房和水箱的高度位置却有要求，移除室内灭火水管线的诉求，不会被消防部门批准。
对万科天地曾被北京市住建委点名执法的原因，李钧承认那时万科天地售楼处的确将居住用途的样板间和模型对外展示让有意购房者，但在被监管期间很多做法均未停止。
李钧对《中国经济周刊》记者说，万科方面注意到，一些顾客维权的情形背后原因并不纯粹，这与“商改住”当前尴尬的现实有关。“有些业主购买时以置业为原因，等待升值之后出售帮任何个人购房者，但后来的‘3·26’新政使得这类房子对个人购房者的吸引力下降，一些投资者认为将来升值机会破灭，于是看到了退房。”
《中国经济周刊》记者了解到，在区住建委、业主代表包括开发商三方在该现象里却没有任何进展之时，徐先生和其它几位业主代表将诉诸司法，把大兴区住建委和万科同时列为被告。
“我觉得‘商改住’是在管理部门指责和谴责下形成的怪胎。”徐先生认为，政府有关部门对此也负有不可推卸的责任。
北京2017年“3·26”新政规定,商业、办公类项目不得擅自改变为居住等功能，且无法转让给正规登记的企事业单位、社会组织，购房者不得将房子成为居住使用，并对二次销售时提出个人购房者名下在京无住宅和商办类房产记录，且在办理购买之日起在京持续5年缴纳保险或税收。
“3·26”新政实行后，已在发展中的“商改住”项目处于了较为尴尬的窘境。此前一些开发商在以商业办公性质获批的片区上将房屋实质开发成“类住宅”，通过消防等政府验收后，再左右装修的方法加入里下水、厨房通烟管道等住所功能设备。但在法律层面，“商改住”是伪概念，更准确的说法要为“以商业办公项目为名义，对其进行建设后成为的‘类住宅’”，而非“真商办”。
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