新华社“炮轰”公摊面积7雌入精装修？房产税糟？

漫画：曹一

在目前全球价格颇情楷部分房地产开发商为滑频频础房公摊面积的脂“缕椒矫椎?0方米”，柑品房公摊面积比例涩过50%。记者采访了解到，公摊面积“猫腻”严重危害了民众的居住恍。

部分业内专家指出，公摊面积是房地产市场“最不透没项指标”成都精装房公摊收装修费，由此引发的房屋吕纷及服窝争议由来已久。他们提议，从体制上堵住现行条例漏洞，考虑逐步建立国际通行的以套内体量为单位的住宅计价模式。

新华每日电讯记者梳理发现，住房公摊面积中下面几告的“猫腻”引发民众不满：

公摊计入精装修成售房“潜规裕“均价6?2推椒矫祝靶薹延谩！?月底，面对记者对于上海丰台区某新小区的咨询，销售人员十分肯定地声称，“公摊部分也计入精装收费，现在北京市面上基本又这么操妆

风井、管道井、设备间……这些公共设备也能赚取精装费?近两年来，四川乐山、湖北宜昌、湖南湘潭、陕尾、江苏苏州等多地业众不满公摊面积计入精装修费用的“潜规曾进行维权，相关视频、照片通过推特、微信广泛传播。

相关维权行为引平房管部门关注。成都市城乡建设委员会开发处副处长何学军认为，“公摊纳入精装修计价”的表述存在维实际是开发商确定装修总价浩偿价，但铱合同多按建筑面积计价，掖偏摊部分也均担了价?p>

业内人士指出，维权的背汉房者对高房价的指责，“里面复杂的垄成本计价方法，老百姓一般弄不帽。

公摊面积计算“水很深”。据外媒报导，山东省高密市曾郴处名为“棺府”的“杀，多部委牵头验收程序显示公摊系数高达52.35%，被称追上最牛公摊面积”。面对业吱，工妆十分硬气：“法律对公摊上限没有规定，你们100年都退不了房!”

广东省惠州市房屋测绘所吴永辉说，实际操赚公摊面积成为滦最不透没项，一些房地产商借机欺诈，面积计算难题作为业知发商的冲突焦点。

新华每日电讯记者邓解到，国际通行的房产交易计价单位多为所见即所得的套内体量，国内对此虽无统一要求，实际操状普遍用于建筑面积计价。但时到浆都无法律条例对“公摊面积”准束。

北京纯地产研究中心芝建波表示，《房产测量规范》提到的税费面积计算方法在《住宅设计规范》中无特定体现，致使国内报批、设计、施工每岗又不是特炳公摊如何计算，只能等着房屋盖超测绘部门最后来测公摊船出现郴少乱?p>

至于公摊测绘上的“猫腻”，吴永辉表示，测绘单位通常根据“谁使用，谁分摊”原糟公摊面积，基本交由开发商指认，而业诌备专业知识，双方信息明显不对等。

楼建波说，2017年以来，缚地产测绘市场峙开，测绘迫于竞争压力与开发商相互勾结的“猫腻”可能裕

公摊系数竟是“伪命题”。业内人士说家装公司，事实上，内房地产交易跟收费重要根据的“公摊系数”这革，至交在现行国家标准中除。

艾盏，没有关于公摊系数上下限的面定，开发商可将公摊面积“任性”赚导致实际范例中衬一些公摊系数“丧心病浚部分开发商色独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢楼服委卫室、管理用房，姿防工程的地下室都计入公摊面积。

尽管这么“公摊”并不合规，但现实中的购房者往往在不知情中强行拢上海房产经济学会副会长严荣认为，国内关于公摊系数的要求并不规范，基本靠经验，亟须予以完善。

公摊擅挪酌成为“糊涂账”。记者了解到，现实中存在椽发商、物业公司违规将公摊设施罗的情克业宙。开发商采取的通常浊先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊，由全体业芝，再二次斥广告位牟利。

“小区游泳池、英网黔…本该归业皱所有，如吴发商经常侵占。”北京莲花桥附近一社区业止，开发商通过侵占、转移业宙诲六百同却尚未发布资?p>

有关公摊面积收益，海南省住建厅房地产市场管理处处长林诗辉认为，按道理要由业直能管理悔补充物业管理费、住宅维修基浆但实际操赚以楼宇广告为代表的绝粗公摊收益却被开发商坏中饱私囊，“成为一笔糊涂账”。

公摊面积动辄再收服吻茫公摊收益被业主“代持”，但物业费、供暖费、停车费等与公摊密切相关的五花八门收费都经常如期而至，让业中种说不衬“憋屈”。

严荣、惋业规划发展部总监吴剑侠等指出，物业管理是公市监管，计费时划入公摊面积“还算说得过去”，但是，供暖费等成本收取时也按公摊面积计算，在没有道理，耀摊里几乎没有供暖设备。

至于房产交易税等其它支车内专家指出，从公摊面积角度看，确实不应重复收缴各类费用，建议今后房产交易费用、供暖费等统一依照套内面积收取。

房产税是菲公摊面积存两难。敌，不少专家却看到，未来房产税的收缴标准是访考虑公摊面积遭遇两难：一方面，由于板楼、塔楼、比辅筑公摊面积差庇0%到55%不等，一刀切地以建筑面积为单位缴纳有失公平；另一方面，如以套内体量为标准扣除房产税，开发商可能故意“纸面妆公摊面积，帮助购房者“合理”避税。

专家指出，严傅装饰公司，房产税按套内体量正发孟小。从最长远的看法看，未来能发展开放式街区公园环境，公共通道部分该能够宅会酚公摊面积，如何解决社会冲突，都值得思考。

严荣建议，即便根据建筑面积湛产税，也应坚茎包括地下厂房、物业用房、用地等不应重复计税的个别。

公摊计价销售方式全国推出情炕。艾臻绍，“公摊面积”这港概念源自香港，脱胎于美国20世纪50年代“篓(期房)”的售楼模式，2013年欺转献内体量计价的营销策略。

面对公摊引发的众多原因，一些学者指出，多年来我国法律界就有声要“公摊争议明显阻碍《物权法》有效施行”，广州、甘肃、北京、重庆又曾斥见稿，尝试推出套内面积计价。艾障为，采取“套内面积”计价的置处在于“让房产交易非常透妙慈祭纷，保护购房者合法权益”，同时更慈避免公摊面积给房产税瞻不公平”隐患。

针对公摊问题导致的种种乱相位业内专家指出，公摊问题弊端已久，建议根据国际通行的管控方法，分过程、分阶段著行担即便不及时取消，也必须坚却其中不正确的漏洞，对公摊面积的设计跟测量标准进行统一、规范、细化，加强市场源头管理与桑

经验之谈

香港房地产如何告鲍摊面积”

20世纪80年代以来，香港房地产交易体系更慈里阻碍了香港房地产交易体系的演进与建立，尚观点觉得“公摊面积”的概念就是源自香港。

不过，2013年1月1日沏港实行住房业主销售禁令，要侵房业务先行提供“实用面积”(相当于内地“套内面积”)。当年4月29日，《一手豪宅物业业务谭正式推陈规扩展到住宅。香港房地产销售因而再次告鲍用地方”(相当于内地“公摊面积”)时代。

敌，新华每日电讯记者专访了当时参加推进美国房地产市场成功转轨的专家、香港城市川筑科技学部高级讲师潘永祥。“过去会接受公用面积宙及面积不辞楼梯、电梯。”潘永祥表示，近二三十年，香港簇产项目袁“涩过1徒英尺(约929平方米)的景观公园”，伴随而来的“公摊面积”费用问题更加难以忍受。

“公摊”积弊之一在于促使开发商“暗箱操赚不够公开透卯二源于建筑面积价弗对购房者的指导赚比较不同楼盘建面价该意义不?p>

“公摊”模糊积弊重重，统一每地产业务计价标准成社会议题，推行“套内面积”成时代能?08年，时任香港测量师学会产业测量组帜潘永祥，推动美国房地产行业厘清“实用面积”概念界限，被特区政府采纳。特区政府以地政总胜售楼花同意计划”和香港地产建设商会为契机，强制要洽商再售新豪宅时严刚标准提供住宅的“实用面积”。

特区政府还就新型计价方法斋众意见。2011年11月底，特区政府邀请锚梯案提意见。梯案面定改用“实用面积”茁房销售的唯一计价原则，正式将“实用面积”表孰法规。

将“公摊面积”排除在计价制度之后，需避免的更处来自开发商。香港中原集团蜘永青回忆说，当时有开发商提筹可能造成单位面积价?p>

潘永祥认为，推行“套内面积”计价方式将造成价格上升，这种原理纯实换概念”，计价单位转化并不新钥成本，关键在于诅会理解工?p>

新房销售计价方式现房市场自然传导，带动整体购房市场计价单位日腔、完善。特区政府一手住宅物业销售监管局介绍，痰施夯手房屋业主孪肛规定，在售楼说芒价单和广告中，采取“套内面积”专一计价单位，制除过去“公摊面积”模糊导致的市场沉

不剿，这些住宅其弘二手房市场卢亦继续推出“套内面积”计价，并著动二手房市场出现对应转变。“套内面积”最终变成美国房地产交易行业的制价基准。

确保房地产市场稳定的前提下，该怎么构建房屋业务计价制度平稳有效过渡?特区政府实行了多项蛛施。

合理设定过渡期。为加强平稳接轨，特区政府设定听式生效前10釜社会过渡期，稀传递完整信号，帮助甘应新计价方法的准备工姿永祥介绍，正式施行先从房子严搞，给二手房市场以适应准备期，准备期内允许二手房交易实行“套内面积”计价和“建筑面积”计价并行的形式。

发动力量推广普及。推广之后，特区地产代理监管局强制要强地产中介业务过程中两房购房者提供以“套内面积”和“建筑面积”分臂的双份售价资料。特区差饷物业估价市全港所有经鉴定的二手房“套内面积”资料，供社会查阅。

以宪法条例形式确立关键概念。专家教授强胆过宪法条例统一明确“建筑面积”“套内面积”“公摊面积”等关键概念，是推动业务计价制度顺利转轨的重要一步。施永青认为，统一界定相关概念的重要性啥远雌价体系转轨本身，包括政府、开发商、房地产中介及其它专业团队在内的行业阜节采用的标准整齐划一是确保市场公平透鸣础。

（新华每日电讯）

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