“精装房”变“惊装房”，法院裁定赔差
近日，网上盛传着一份九大开发商联名上书江苏省高级人民法院的一份报告《关于依法保护精装房交易稳定导致恶意起诉引起群体事件的紧急报告》（见图示）：
一石激起千层浪，九大开发商为何“联名上书”江苏省高级人民法院？经认真了解，原来此事缘起于南京市中级人民法院对富力房地产公司群体诉讼纠纷的上诉二审（详见下图），判决富力房地产公司赔偿每户购房者20万元左右的装修差价；
开发商们认为，该判决引发自2018年以来，南京房地产市场上长期的买房人对于精装修房提出赔偿装修差价损失，并指出此裁定欺诈群体事件频发，严重危及社会秩序；
开发商们希望江苏省高级人民法院能尽早处理这些犯罪，切实保护精装修商品房的行业交易安全。
我们不妨好好思考一下：
一、开发商担忧的难题是怎么？
1、富力案具有其特殊性，不具备普遍指导作用；例如其“毛坯报建、精装交付”的审批机制，与绝大多数楼盘的审批机制与交付方式均不同；但购房人往往知道这其中的意义，开发商们希望法院让购房人以合理的引导。
2、开发商们对富力案再审宣判对研发公司的费用计算不信任，认为判决并未考虑开发商的对精装修部分的招采风险、管理费用、资金成本等。
3、认为开发商与房产人签署的《商品房预售合同》及补足协议（含双方就精装修房所签订的《装饰装修标准确认书》等）如不存在法定事由通常不宜确认无效并且取消，应成为明确双方权力跟义务的根据，目前的南京中院对富力公司群诉案的核价方式仍然是对双方契约的遵守和推翻。
因此，九大开发商联名上书，请求人民法院对此类案件中房产人的装修核价及退差请求尽早考虑。
二、南京中院的上诉驳回反映了这些现象？
仔细分析南京中院的上诉驳回，该裁定对当前精装修房屋的几个有分歧的弊端均态度鲜明的说明了自己的观点：
1、在住宅销售过程中，开发商与房产人普遍能够承诺装修标准？
装修标准不确定是造成开发商和置业人对精装修房屋装修问题发生纠纷的最大原因，也是开发商规避政府限价政策获取不当利润的重要方法之一。
开发商在合同以及补充条款中对装修标准的承诺一般比较模糊，无法使购房人“具体表明”，如：直接在协议中承诺装修标准为XXX元/平方米，但并无任何确切装修方案；或者仅承诺装修材料的种类、设备的产品及装修单价和售价，但并未明确装修材料、设备的规格，事实上，同一厂商、不同规格的品牌定价可能会相差悬殊；甚至有的开发商以“进口”、“高档”等通俗模糊的口号来表述装修产品。富力群体诉讼案中即十分，仅在补充协议二附《装饰装修和设施标准》，明确装修范围“一、公共部分，包括墙壁、大堂、电梯前厅、电梯、楼梯间、信报箱、安防；二、住宅部分，包括门厅、入户门、室内门、窗户、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、空调、地暖、太阳能、水电设备、弱电、燃气、户内安防设备、遮阳。”
2、开发商的广告、宣传资料、样板房、沙盘等是否可以成为“装修标准”的确认按照？
南京中院再审宣判认为可以！
南京中院认为：“《江苏省城市房地产交易监管规定》（笔者注：下称《管理条例》）第十六条第一款规定：“房地产开发公司推出的商品房销售广告跟宣传资料，内容必须真正、合法。”富力公司在业务现场以样板房的形式向房产人宣传精装修房，而在其与购房人签署的补充协定中，又明确了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的构成个别，不成为明确双方权力义务的根据”等减轻己方义务的格式条款，该条约直接造成富力公司在商品房销售现场的营销广告跟宣传资料不具备真实性成都精装房公摊收装修费，违反了《管理条例》的条例成都精装房公摊收装修费，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的条例，该格式条款应判定无效。购房人有权要求富力公司提供与样板房一致的精装修房，”简而言之，开发商一方面以样板房宣传业务室内装修，一方面又说“图片仅供参考”，法院判定这些情形“不可以”，开发商与房产人签署的协议构成格式条款应当认定无效，样板房应该成为明确装修标准的根据。
3、行政部门的核准程序能够成为“装修标准”的确认按照？
合同没有约定、样板房也不存在的行为下，南京中院再审宣判确定《商品房预售方案》载明的4500元/平方米的装修单价为双方的装修标准。
理由是：
双方在《补充协议》第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府职员部门同意程序为准”，而《商品房预售方案》属于房地产管理部门的核准程序，并且该计划也在网上遭到公示。即使已载入双方的协议也能成为明确装修标准的根据。
4、公摊面积部分是否遵循精装修标准计价？
南京中院再审宣判认定：无法确认公摊面积的精装修部分是否达标,业主也能够准确行使此项权利。
理由是：
首先，充分理解当事人的含义自治，根据双方签署的补充协定二所附《装饰装修和设施标准》的承诺，精装修单价包含约定的公共部分跟房屋部分；其次，分摊的公摊面积无相应指向，业主难以就此行使职权；最后，目前的评估方法能够确认分摊共有建筑面积部分的精装修是否达标。因此，开发商按照产权面积而非套内面积收取精装修费用。
5、精装修房屋的实际装修价值怎样确认？
开发商未约定具体的装修标准，样板房也早已不存在，并且开发商无法提供如样板房装修资料及装修样板房的付款凭证等证据资料以确认样板房装修与实际交付的商品房装修差价时，如何判定房屋的实际装修价值？确定住房的实际装修价值时，如何计算开发商的装修成本？装修的有效盈利都该怎么确定？......上述种种原因此前司法实践中质疑却非常大，司法裁判难度巨大。
南京中院通过开展法律判定程序，以同小区居民同等装修的精装修房屋作为评估对象，鉴定范围确定为：室内装修总造价和每立方米造价，以及装修公司予以应退还的税金和合理的收益；如果根据每立方米4500元装修造价估算，装修公司要收取的税金和成本各是多少。
鉴定过程中，关于开发商的装修利润，在双方均已提供装修预算明细的行为下，鉴定机构能够得出正确描述。南京中院“按照每立方米4500元装修造价估算的税款和费用均是评估房屋实际装修造价费用跟税金的2.6倍，参照该数据，本院酌情确定根据4500元/平方米装修造价估算的收益为14217.68元”合情合理。
6、开发商合同中承诺赠送的个别系统也并不肯定是免费的！
富力群体诉讼案件中装修公司家装，双方在协议《补充协议二》附录的交房标准中承诺，中央空调和地板是赠送的。但南京中院认定“虽然协议中承诺了中央空调和空调是赠送的，但两人协议中并未将赠送部分排除在4500元/平方米装修单价外，故在判断精装修标准时，该个别系统一直需要成为精装修的一部分计入装修总价中。”也就是说合同承诺赠送单位在装修价格中遭到排除，法院还是不认的！
三、富力群体诉讼纠纷二审宣判后，开发商应该怎样面对？
为防止二次装修所产生的构造破坏、浪费和扰民等原因，国家跟地方层面先后推出有关规定积极提倡并建立新建房屋全装修或菜单式装修模式。如国家层面发布了《关于加强住宅工业现代化提高住宅品质若干意见》、《商品住宅装修一次到位实施导则》、《关于进一步强化住宅装饰装修管理的告知》等条例，内容上提出全面实行毛坯房，最终达到全装修房交付。此外，各地区也建立了房子装修交付的指导意见，北京、上海、南京、山东、浙江、湖北、四川、吉林、海南、杭州等县、市政府纷纷推出文件建立房地产项目全装修交付。
随着国家宪法条例的不断完善，精装修房屋的管控日趋严格，而消费者（购房人）的法律意识、维权意识也在不断加强。南京中院对于富力群体诉讼再审案的裁定彰显了法律审判的看法，也让开发商们敲响了警钟。再想象当时一样浑水摸鱼、暗取利润，恐怕越来越不其实了！
作为专业律师，我们觉得开发商们还是能从提升法律意识、增强法律成本让控的内功做起，建议：
1、开发商应当予以公告并在《商品房买卖合同》或《补充协议》中了解约定装修方案。
近年来，各地政府监管部门也在正式公布房地产政策文件，对装修方案的公示或承诺做了细致规定。如：
《关于进一步强化我省商品住宅全装修建设管理的通知》
1、新建商品住宅全装修价格应与审批价格相符，装修交付标准与装修评估报告、明码标价和装修合同保持一致。2、开发公司要在业务现场公告装修标准、装修评估价格结论、样板房。3、在公开展现的交付标准样板间中标注各大件的标准品质。对于个别定制品牌，需标明材质标准。非交付标准应在现场明示，并在协议中标明。
《关于进一步完善商品房销售现场公告和代理业务情形有关事项的通告》
在售商品房为全装修销售的，应公开装修价格、装修预算明细并且装饰装修的大致材料跟系统的产品、产地、规格、级别、数量等。
《进一步加强推动我区成品住宅建设的施行意见》的推行新政（暂行）（成建委〔2018〕168号）
开发公司要于商品房销售之后，在业务场所的明显位置公示成品住宅的相关发展信息。信息内容要包含：实施成品住宅改造的楼座、户型，装修设计、建筑监理和装修单位，菜单式装修相关信息及效果图，主要装修材料、部品设备的产品、型号和备选品牌、型号以及品质跟环保证明，工程品质保修范围和保修期限。
《关于规范全装修商品住房管理工作的通告》征求看法的公示
1、交付样板房须在获得预售许可证前建造完工，保留时间自《商品房买卖合同》约定的交房之日到期起不少于2个月。2、公示采用装修材料、设备的产品、型号和备选品牌、型号清单，不得出现诸如“同等档次”的说法。3、合同要确定商品房销售单价、毛坯总价和全装修总价。
《长沙市新建商品住房全装修建设实行新政》（长住建发〔2018〕48号）
全装修商品住房销售时将明确执行明码标价制度。销售单位要在售楼现场跟商品房销售协议中公告和标注装修内容、材质等级，其中主要材料及电器、家具、橱柜、电气设备应标注尺寸（设备还须标明技术参数）、材质、颜色、型号、产品系列号，同时将第三方造价机构的结算结果一并公示。
从下列程序要求内容可以看出，政府监管部门作为商品房装修方案需要公示或承诺信息是有详细要求的，不同地方作为公示或承诺内容的详细规定只是不一致的，但关键的核心点在于公示或承诺的装修方案要准确推测。因此，我们提议开发商们应当根据新规规定公告并在《商品房买卖合同》或《补充协议》中承诺清楚装修方案，公示内容包含：装修标准、装修评估价格结论、样板房；装修预算明细、装修的主要材料及电器、家具、橱柜、电气设备应标注尺寸（设备还须标明技术参数）、材质、颜色、型号、产品系列号之类。以便于购房人自行非常装修标准与装修价格是否彼此匹配，尽量减少买房人以后以装修价值已超过装修价格为由提出异议。
2、建议开发商的广告、宣传资料、样板房、沙盘等必须留意在词语措辞上的抓住。因为即使该等资料对房产人购入别墅及对计算住宅租金有重大阻碍，后期此部份的资料是极有必然成为开发商的要约对双方具有拘束力的。
3、建议开发商在向行政部门报送材料时载明装修价值标准数额要与装修合同保持一致。2019年1月南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市物价局共同签发的《关于进一步强化我省商品住宅全装修建设管理的通告》规定，“新建商品住宅全装修价格应与审批价格相符，装修交付标准与装修评估报告、明码标价和装修合同保持一致。”富力群体诉讼纠纷也警示我们，经过公示的行政许可程序只是可以成为明确双方装修标准的根据之一，开发商可以考量在提交材料时导致直接确定载明装修价值标准的详细金额。
4、建议合同中确定精装修单价包含的范畴。“住宅建筑以套内使用面积进行交易”可能作为政策所向，公摊面积的精装修问题还是各地置业人与开发商争议颇多的弊端之一。因此，在合同中确定精装修单价包含的范畴，是根据套内使用面积、公摊面积还是产权占地确定装修总价是相当重要的。
（本文由江苏路漫律师事务所提供）
钱 宇 弘
路漫
路漫建设工程业务委员会 主任
路漫再审业务委员会 主任
路漫房地产业务委员会 副主任
路漫江苏路漫律师事务所 主任，高级合伙人
● 法律博士，路漫律师品牌机构联合创始人，三级律师，国家二级心理咨询师，中国民主建国会会员；曾任苏州市姑苏区女律师工作委员会主任、无锡市原北塘区检察院“民事行政检察联络员”；苏州市“3212”工程成长型律师，苏州姑苏区律协优秀委员；江苏省律协建设项目与房地产领域学者教授，获得“江苏省南京市玄武区优秀律师”、“2016-2018南京市十佳女律师”等荣誉头衔，是江苏省律师代表。
●从业二十年来，为数十家大型公司提供法律服务，成功申请了大量疑难复杂民商事纠纷，具有深厚的哲学功底和独特的实践心得，尤其热衷办理综合性项目、建设工程和房地产案件。现担任路漫律师品牌机构发展项目销售委员会、再审业务委员会主任及房地产业务委员会副主任。
●在就任江苏路漫律师事务所主任之后，勤于创新、紧贴互联网时代，致力于创建专业化、精品化、公司化、平台化的律师；事务所设立短短二年，承接了多件标的额超过亿的案件、要案，并获得了较好的社会跟经济效果。
戎 晓 霞
路漫
路漫·房地产业务委员会 委员
路漫·建设工程业务委员会 委员
路漫·再审业务委员会 委员
路漫·江苏路漫律师事务所 合伙人 房地产部部长
●2006年从事律师工作期间，长期投身房地产建设项目法律业务，参与并顺利申请了如房地产项目研发全流程服务、房地产金工程投资控股、房屋买卖、拆迁安置赔偿，农村住房买卖、宅基地使用权等乡镇问题案件；建设项目施工纠纷或者与企业有关的债权、公司决议等诸多民商事仲裁纠纷上百起。
●先后为南京苏园房地产公司、南京君泰置业、深圳鹏基物业公司等十几家房地产企业提供法律服务，2012年获得“秦淮区十佳青年律师”荣誉奖项，2014年-2017年连续3年担任金浦集团房地产板块法务部长一职。在企业管理、房地产建设项目领域等方面累积了独特的专业知识，具有独特的仲裁和非诉讼实务经验。
●主要服务行业：房地产、建设项目。返回搜狐，查看更多
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