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关于精装修住宅工程设计与管控探讨 摘要：本文对精装修住宅的设计、施工、合同、招标、质量控制等各个方面进行了软件的剖析。 关键词： 精装修；设计管理；质量控制；项目管控 中图分类号：O213.1 文献标识码：A 文章编号： 前言 精装修住宅工程是一项特别复杂的工程，形成贯通项目研发全过程的工程品质模式管理，将是房地产公司选择的首要方式，只有借助全过程的管控，才能确保精装修工程的品质，保障小居民的合法权益。 随着房地产企业产值的不断扩大，精装修住宅工程的管控难度也越来越大，加上小业主维权意识越来越高，目前对于精装修住宅工程的投诉也是逐年增加，如果处理不好，将会明显阻碍去房地产企业的诚信和零售。所以，精装修住宅的工程监管才能产生开发商的充分尊重。 1精装修住宅工程的要素 大批量的商住精装修项目不同于小业主自行装修住宅，也不同于一般的饭店装修。精装修住宅项目带有下列明显特征： ①参与精装修的专业面多，建筑、室内装饰、给排水、空调、建筑电器、智能化等等； ②非常复杂的细节管理，这涉及到精装修产品的所有环节； ③具有全局调度管理、合理组织施工工序的难题。现阶段，我国仍较为缺乏高水准的精装修管理团队，其设计跟施工管理水准与行业实际需求存在必须差距，造成现在小业主维权现象较为普遍。
客户投诉的首要方面是品牌质量原因，而且开发商对所产生的现象一般没有及时处理或进行合理沟通。 2 精装修住宅工程的后期准备工作 精装修住宅工程起初推行之初，就必须做好前期的打算工作，强调严谨的流程管控，要求参建工程的各方人员，包括甲方的工程监管人员、设计院各专业设计师、各工种施工单位，都能参与去精装修住宅工程项目的规范化管理中来。 房地产公司必须召集所有的相关人员一同建立一个可行的整体设计施工管理方案，同时仍需要将总控计划细分至各个相关单位，以便于具体监控，在总控流程计划中除了能画出关键路线，同时修改不同里程碑作为对项目不同阶段的监控点。在总控计划中仍可以将确认重要里程碑的日期，???指导项目的执行。如在其他一项活动中有一点延期的现象，那么将为此活动的负责人提出指责。在与项目主管讨论并未经其批准以后，执行消除方法。利用左右项目程序监控，可使工程进度一览无余及完整确定地体现出来。 3 设计管理方法 任何发展工程项目的管控，首先都是要建立对设计的管控。精装修住宅工程的设计管理工作非常是重中之重。 3.1 合理选用设计单位。选择一家合适的设计单位是做好设计工作的第一步。选择设计单位通常有设计竞标和邀请设计两种形式，设计竞标而且规范，但是高水准设计企业设计任务多， 除非是大型项目或对提高本身知名度有价值的项目，很少参与竞标。
然而残酷的房地产竞争应该高水准的设计企业承担设计任务， 这样， 房地产公司往往采取邀请的形式直接委托设计。但即使是设计竞标、还是委托设计，都需要指出设计单位的品质自律能力，在图纸设计之前，要求设计单位勘察现场，提供相关的建筑施工图、结构施工图、消防设施施工图，让设计员工对设计空间有充分的知道，避免不切实际。 3.2 推进设计进度。在项目总进度计划中，装修工程的进度受设计进度影响巨大精装修住宅设计标准，由于装修阶段的设计变化很少，通常这些项目的主体结顶已很久了，还不能完成装修图，极大地影响招标准备跟施工单位进场的时间，从而导致项目总进度的停滞。因此，装修住宅的设计计划需在土建施工前确认，以确保土建施工可满足精装修的提出装修公司排名前十强，避免由于装修而造成土建大规模的削弱。 3.3 设计图纸应具备各项要求。装饰设计利用对原建筑图的布局进行分割，形成若干个空间，对原设计的变化是非常大的，因此发展单位要将装饰设计的图纸送原建筑设计院各专业审查，确认平面布置等的变化与建筑、结构等设计无冲突。此外，还需要获得消防和规划等政府职员部门的核查，使得设计遵循要求，满足未来验收的规定。 3.4 做好各专业设计的协同沟通。装饰设计不仅建筑、结构、水、暖、电外，还会牵涉去与智能化、空调等专项设计的交叉配合，譬如装修确定某个室内、某个图案地板的标高时，除了必须考量美观和选用要求外，还要考量结构厚度、设备管道及桥架的通往及布置等诸多原因。
因此成为发展单位来说，设计协同的工作量很大，在面对想要多专业解决的难题时，需要立即组织全部相关专业参与争论，使得各方能完整地确定意图，以便于设计实现，避免在实际出图过程中，各个设计专业相互推诿，影响设计出图的时间。 3.5 图纸尺寸应与部品部件材质吻合。精装修住宅的设计员工在设计前仍需要尽快掌握开发商提供的材料库产品的尺寸、样式、品质及加装方法，尤其针对餐厅、卫生间的设施，必须利用排列后才会明确空间长度，并由此确立系统尺寸，否则就会产生洁具、厨具进场后不够尺寸安装的状况。 4 精装修住宅工程的监理管理 4.1 施工进场前到场协商。精装修施工单位进场前，甲方的到场管理员工必须协商其与土建施工单位的相关事项，协调场地移交。移交的到场才能明确按应按国家相关完善和协议规定的标准进行检测，检查的重点大致在下面几个方面： ①土建单位的洞口直径、楼地板平整度、标高等； ②对于精装修施工容易破坏而对小业主都非常直观的土建成品，如屋顶雨棚、铝合金门窗等； ③小居民收楼后投诉意见最多的渗漏现象，渗漏问题最好在土建阶段解决家装装饰公司，一旦精装修施工后再处理会出现很多原因。 4.2 图纸会审和设计交底。现场监管人员在即将开工实施之前，需要协调监理召集施工进场动员大会、设计交底会议，由施工单位会后形成相关会议纪要并送各方签字确认。
单位因为审图时间短， 图纸会审不能完全解答疑问，许多原因是靠边干、边看到、边解决。所以设计单位也需要全程密切配合。 4.3 施工进度管理。精装修施工单位进场后精装修住宅设计标准，房地产公司到场管理员工必须组织土建总包、精装修单位、监理单位按照协议总工期，土建移交情况来确认关键节点。精装修施工单位按照关键节点构建后，排出精装修的施工进度计划，计划提出拟定泥水完工日期、木门进度安排、乳胶漆的工作安排、厨具及家具进场及铺设时间。影响进度的首要原因包含下列方面： ①土建移交场地迟； ②垂直运输的质量； ③精装修单位的劳动力投入； ④泥水及复杂的木作业的进度； ⑤主要材料的供给。 4.4 施工过程效率管理。从现在国内的精装修施工单位的行业来看，组织建立、资金实力较强的团队较少，因此施工过程中的管控特别重要。现场应明确样板先行的模式。施工样板要做到每个标段至少一层样板层，每个楼层至少一间样板房。每个劳务班组进场前需要进行现场交底，未进行交底的不能进场施工。针对小市民集中维权的品质现象进行重点把控。 结束语 社会的最深一步的演进，使得他们不断追求更健康、更精致、更节能、更简洁的室内装修。纵观历史，我们从福利房的时代进入毛坯房之后，住房装修样式从单一变为多样。
但是，高碳、环境污染、资源利用率低，成为毛坯房装修的首要原因。然而现在的精装修住宅，不仅满足了消费者多样性、个性化的供给；还从绿色、无污染、资源利用率高、建设周期短、质量好等方面出发，达到节能、美观、大方、实用的特征。“菜单”风格就是近年来流行的供消费者选择的首要住宅精装修的选取方式。精装修房，已变成时代的个性，未来的演进方向 参考文献： [1]王志永. 精装修住宅的特征及施工质量控制浅析[J]. 建筑科学,2009, 15, 90. [2]王志嵘. 浅谈商品住宅的精装修[J]. 装饰装修, 2008, 12,45-46. [3]黄欣. 论析商品房精装修标准室内装饰设计[J]. 科技致富向导,2010, 27, 262-263
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