批量精装修工程管控机制分析

当前房地产市场批量精装修工程监管中存在的5类典型现象

典型问题1

落后的手工施工模式却占施工主体，房企无论如何招标议标，都还会产生无法避免的种种原因深圳装修公司，使企业的声誉、利益连带受损，这不得不成为现今很多企业要作装修一次到位而又仍然观望的首要问题。

典型问题2

精装修房缺乏详细的科技标准：目前整个装修行业的质量标准很不规范,有关精装修的质量标准更是欠缺，使居民跟企业之间在交房标准里通常存在巨大争议。

典型问题3

工程施工薄弱，存在偷工减料情况：由于精装修住宅工程基本上是流水作业，如果施工和监理部门没有责任心，偷工减料就会产生，如：许多精装修住宅的户型只用了简洁的材料，部分木地板或地板连牌子都没有。

典型问题4

缺乏具体的精装修交房流程，导致精装修住宅在交付时因种种原因导致买方与开发商产生争执或冲突，造成居民投诉或者放弃收房。

典型问题5

精装修住宅项目物业直接面对的是企业，房企接到投诉后与相应部门或施工方联系进行保修，由于对接链条太长精装修施工单位，造成维修反应时间过长业主重新投诉；对顾客的免费保修期一般为1-2年，大多房企免保期后没有设立职能部门进行正常维护，造成投诉。

精装修工程承揽模式-房企总包模式

房企总包模式即是开发商直接将水电施工、装修施工、部品和材料系统供给分包，开发商直接监管所有分包商和材料系统供应商，对施工、材料供给跟现场监管总体协调，对最终结果总体负责。

房企总包模式管理架构

房企总包模式管理流程

精装修工程承揽模式-土建总包模式

土建总包单位形式即是开发商将水电、装修施工及部品、材料系统供应总包给土建总包单位，由水电总包单位管理全部分包商和材料系统供应商，对施工、材料供给跟现场监管总体协调，对最终结果总体负责。

土建总包模式管理架构

土建总包模式管理流程

精装修工程承包模式-精装修供方总包模式

精装修单位总包模式即是开发商将装修施工及部品、材料系统供给总包给精装修单位，由精装修单位管理全部分包商和材料系统供应商，对施工、材料供给跟现场监管总体协调，对最终结果总体负责。精装修单位总包模式可分为精装修单位单独总包和精装修单位联合总包模式。

精装修供方单独总包模式管理架构

精装修单位单独总包模式即是找一家精装修单位单独承包全部精装修施工内容，精装修总包再将施工内容分成若干标段，将部份标段分包给若干个精装修分包。

精装修供方联合承包方式管控架构

精装修单位联合总包即是将所有施工内容划分为若干个施工标段肇庆装修公司，由若干个精装修施工单位各分包一个施工标段的管控模式。

精装修供方承包方式管理流程

精装修工程承包方式-三种形式综合探讨评价

批量精装修工程有两个重要环节，一是精装修工程原本的品牌效果（质量、进度、成本等），二是项目建成后的维修满意度

开发商总包模式的特点是开发商自己掌控各个环节有利于成本控制；缺点是一对多管理,开发商需筹措大量的人力、物力,要独自承担全部的难题，售后服务投入大量财力。土建总包单位体系的特点是水电统一协商装修施工，发展商投入财力相对较少；缺点是土建总包虽具有更强的施工效率，但土建技术工人很难达到精装修施工的技术提出，若又分包给精装修分包就势必会出现扯皮、管理不到位及售后服务不健全的格局。精装修单位总包模式的特点是要必须程度上降低开发商的管控投入、拥有精装修管理心得及成熟的材料、部品供应网络，服务模式建立，质量、成本、交货期及售后服务有保证。精装修单位单独总包的特点是行业里精装修单位大多实力（管理能力）都不强，难以适应成为总包的管控位置，对各精装修分包的管控协调力度不够；增加了甲方现场管理的后面环节精装修施工单位，且精装修总包对项目的品质意识远远不如甲方强；精装修单位联合总包虽然能肯定程度上提高甲方的管控投入，但甲方增加的管理人员投入正好填补精装修单独总包在监管、协调及质量控制方面的不足。

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