业主不得不知的房子验收常识

交房对业主来说可是一件大事，正确的房子验收，可以使居民迅速得知问题，及时提出开发商进行整改，否则就会收了房，再看到问题，就难办了。特别是现今来，频频出现的房屋品质现象，更是把业主不敢掉以轻心。那么新房交房的验收流程是什么样的，有多大注意事项?

一、怎么验收房?

(1)毛坯房验房

所谓毛坯房验房，就是对住宅内部的基础设施进行验收，包括基本房屋外部的土建项目包括特定的配套设备(譬如水、门、窗、电电缆等基础设施的质量检验)，包括一些小区公共部分的检验，包括一些其它设备的检测，譬如外遮阳设备、燃气报警器等。

(2)精装修房验房

精装修房的检验则不仅对基础设施的检验外，还降低了其它设备的检测，譬如家具、家电等的验收。其中能考虑到质量原因、灵敏度问题包括特定的环保性或者其它方面或许达标。

二、验收房必须准备这些东西?

(1)身份证件。

(2)相关资料。

(3)相关成本(房屋货款结算、物业管理费用、公共维修基金等等)。

(4)验房工具(盆、小锤、5米卷尺、手电等等)。

(5)开发商和物业核验业主材料。

三、交房手续是怎么?

(1)通知

开发商取得商品房房地产权证后，应以书面方式告知购房者在承诺时间内对住宅进行验收交接。开发商约定的交房时限一般在业主通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在承诺时间内没有到选定地点领取相关手续，则通常被视为开发商已实际将该房交付买方使用(即默认交接已经完成)。

(2)验收

购房者应按照房产合同承诺的标准对房屋工程质量及配套设备一一进行复核，并做好记录，同时，不要忽视对住房产权是否完整进行核查。

验收时，开发商应主动向购房者出示建设项目效率检验合格单跟商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以放弃验收，由开发商承担责任。

四、交房要付多少钱?

(1)新房交房税费有：

a.契税：非普通住宅契税按4%征收，普通住宅标准为按1.5%征收。个人首次购入90平方米及下列普通住宅契约按1%缴纳。各城市大致收费标准略有不同。

b.住房维修基金：商品房销售时，购房者与购房单位应该签署有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向购房单位缴纳维修基金。售房单位代为收取的维保基金属全体居民共同全部，不计入住宅销售总额。

房屋维修基金实际上包括住宅公用设备专用基金和住宅本体维修基金。房屋公用设备专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及系统的升级、改造等工程，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的方式，房屋出售时，账户上的存款资金也逐渐转移给住房的新的产权所有人。

c.房屋权属登记费：有的开发商是办证时才缴交的，住宅80元/套，非住宅550元/件。

d.证照印花税：5元/本。

e.工本费：10元/本。

(2)开发商收取的成本：

a.房款尾款：根据双方协议承诺。

b.面积差额款：根据商品房面积实测技术报告书。

c.装修变更成本：根据顾客与开发商的补充条款。

d.车位款：针对想要入手车位的房主，双方需自行订立协议(原房产合同承诺赠送车位的除外，但能注意车位是有产权的)

e.宽带、有线电视开通费：可以向自愿接受相关服务的购房人缴纳，但不应在交付时试图向不期望接受相关服务的买房人费用。建议装修完后又交纳比较有效，否则可能会多交几个月的服务费。

f.其它增值服务工程开通费用：商品房买卖合同中没有单独约定的，均可以不交。

(3)物业管理收取的成本：

a.物业管理费用：以协议承诺为准。

b.北方城市供暖费:物业公司没有权利擅自跟推迟收取这笔费用，更没有权利以此成为不交付房屋的原因。

c.水、电费周转金或保证金：有个别业主能免除，但价格最高不宜超过常规家庭3个月的电力价格(分户计量除外)。

d.停车管理费

(4)物业装修管理收取的成本：

a.装修保证金：没有明确要求，但收费不应过高，且无特定目的应该退还。

b.装修管理费

c.垃圾消纳费

d.装修施工临时出入证制证费：没有明确要求，原则上不少于5元/证。

(5)新房交房费用补交注意事项

a.公共维修基金：何时缴交、由谁收取、日后管理使用等。按要求，公共维修基金要在入住时缴纳。有不少开发商在交楼时，以这些理由强迫买房人委托别人或对方委托的企业办理房产证，强行“代收”公共维修基金和税款。对此，业主有权拒绝。

b.契税：按要求，契税应在申请产权证时缴，有很多开发商会提出入住前就交，业主们完全可以放弃。契税在中国只能税务机关跟财务机关选定的单位才有权收取，物业公司是无权向居民收取的。

c.中维修基金：目前有不少物业公司，利用早于缴交维修基金条例施行的上海对于普通公寓跟高端别墅物业管理的费用规定，误导居民在缴纳共同维修基金的此外，在收房时又缴纳大、中修费，对这些重复收费的方法，业主有权拒绝。具体可见国土和房管局《关于成立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的告知》。

总体而言，业主在装修时只需按照房产合同跟补充协定的承诺，交齐收楼时要缴纳的买楼款，建设单位就要将钥匙直接交给买房人，如果房子人和发展单位在签署购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》进行过约定，还须缴付自己许诺缴纳的物业管理费用。

d.物业费：一般来说，物业管理费交一年，具体以协议承诺为准。

e.北方城市取暖费：一般状况，对业主公司收取的采暖费，买房人在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴交，并有权拒绝交纳办理入住手续前的供暖费。

f.其他各类费用：交房时，开发商可能会列出的比较多的成本交纳清单。其中个别为有效，但有巨大部分更似乎为不正确收费。如开发商会提出业主缴纳电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费等等。对此，也完全可以阻止。具体可见《商品住宅销售价格构成管理办法》，该程序确定要求作为修建房屋，所有基础配套设备的利润费用跟安装成本却要包涵在价格之内。那么不仅在协议中明示在交付时予以返还的，都属于“未予标明的成本”。同样，购房合同中假设明示了提供有线电视、热水、门禁设备、宽带软件等，而已明示在交付时需另外缴交租金的，在交付时也不应就相关项目收取这些名义的初装费、开通费。如果在协议外新削减设备，则能向自愿接受相关服务的买房人收取，但不应在交房时试图向不期望接受相关服务的买房人费用。

五、收房的最佳流程是怎么?

(1)开发商和物业核验业主材料，双方确定收房流程。

(2)业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(此三项需要为原件)以及《房屋用地测绘技术报告书》、《线管分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》，并由开发商加以说明。

(3)业主对住宅作综合验收，即更重要的验房环节。

(4)业主就验房中存在的弊端提出询问、改进意见或解决方案。双方协调并签署书面合同，根据协定内容解决交房中存在的难题，无法在15日内解决的，双方必须就解决方案及期限达成书面合同。

(5)开发商出具《实测面积测绘报告》，注意查证面积、合同及价格多退少补等原因。首先应确定售楼合同附图与现实能否一致，结构是否跟原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与协议签署面积是否一分歧。查看售楼合同，看误差为多大。注意签订合同时将误差定在2%到3%，建议不超过5%。

(6)业主领取房屋钥匙，签署《住宅钥匙收房书》。

(7)与物业公司签订物业合同、向业主公司收取物业费并退还税款或公章确认的单据。

(8)办理产权证有关的事宜。若住户委托开发商办理产权证，则可由开发商代收水费和住宅产权登记费。代办费金额双方协商，业主也是权反对代办。

(9)业主签订《入住交接单》，收房完成。

六、什么是房子的质量原因?

(1)看合同核面积

(2)测量层高

(3)看下水是否有漏堵

(4)榔头轻敲听是否有空鼓

(5)看地面是否有开裂、裂缝问题

(6)看门窗是否灵活

(7)拉开电闸看分路

七、验房的步骤及注意事项?

1 户门：

1.1 门应运作自如、门的打开关闭是否畅通，门开关时有无特别声音;

1.2 门间隙是否更大(特别是门锁的一边)、门四边是否紧贴窗户户门;

1.3除了能注意门身修饰平滑与否外，亦能试开门锁，看看能否运作自如。门锁应加装牢固。门匙与门闩是否封口等等。门插是否插入得很少;房门的插销、门锁是否更长太紧;

1.4 要留意门上油漆是否完好无缺，门内底下是否均匀平滑和有无磕碰。

2 窗户：

2.1 仔细检测窗是否渗水。窗台以下有无水渍?如有则必然是墙壁开裂。还要注意楼梯云石是否崩裂，可用脚轻触窗台，以不刮手为方法。

2.2窗与混凝土接口有无缝隙;窗框属易碎裂处，框墙接缝处一定要密实，不能有空隙。窗户玻璃是否完好;窗户油灰饱满，粘贴牢固，油漆应色泽一致，表面不应有开裂、漏刷现象。2.3窗户进入关闭是否顺畅，关闭窗后密闭性是否好，窗体有无变形。

装修课：业主不得不知的房子验收经验跟技巧

3 墙壁：

3.1墙壁要平滑墙虽然应横平竖直。墙身顶棚有无部分凸出，用木板敲一下有无空声?环视墙身或用脚触摸，便能看清此地面是否平坦滑净，墙面产生的细微裂纹一般是内保温层与饰面之间不平所产生的。

3.2 墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凸起的地方。

3.3 内墙墙体上有否石灰爆点。

3.4 抹灰应表面粗糙，不应有开裂、裂缝和干燥等缺失油漆、刷浆要颜色一致，表面不应有开裂、漏刷现象;墙身、墙角接位有无水渍、裂痕。

装修课：业主不得不知的房子验收经验跟技巧

4 天花：

4.1顶上是否有裂缝?没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与走廊横梁平行的断裂，属眼下的品质通病物业装修竣工验收，虽有质量原因别墅装修，但几乎不影响使用;如果断裂与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈平行状态，那么就证明房屋沉降严重，该房子有明显结构性质量原因。

4.2 有无渗水

4.3 看上面是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果上面有麻点，对房间装潢将产生巨大的不利影响。

5 空调：

5.1 是否漏水;

5.2 有无表面破损;

5.3 制热、冷效果。

6 卫生间：

6.1地面：粘贴是否稳固、平整，砖缝均匀、有无渗水;防水是否合理：在卫生间和洗衣间保持几厘米的渗水，泡卫生间的地板24小时以上，以检查卫生间和洗衣间地面的防潮层;地漏排水是否畅通;排水坡度是否正确：在地板倒水做实验;

6.2水龙头：出水通畅否、是否漏水;

装修课：业主不得不知的房子验收经验跟技巧

7 厨房：

7.1检查厨房卫生间的里下水管线，看排水沟渠排水是否畅通，上管道是否存在渗漏问题;

7.2可以让洗菜池、放满水，然后排出来，检查一下排水速度;

7.3操作台面是否破损;

7.4检测所有厨房设备。

8 电源开关、电源开关、电闸：

8.1试用所有的电源开关、插座和电灯。最好带一个有提示灯的插孔，这样检查电线时很方便。电笔不适合，因为开关有维护，必须三个头同时插才可以插入。

8.2 验收合格后抄电表、水表、煤气表数值。

8.3电器闸具及户表在户外的，应监测其能否会调节室内的灯头及室外各电源，方法是拉闸后户内是否完全熄火，户内有闸具的，应监测闸具是否控制户内设备。光力闸具应分开，如房间要修改控制灯光的闸具和调节滑轨的闸具，空调的插头应与其它路线分开。

8.4 距离地板30厘米高的插头需要带保险装置，厨厕应与排烟道就近安装，洗手盆的顶部不应有电源，卫生间内用于洗手的电路电源应是防潮插座并有防溅措施。

8.5 卫生间的灯具灯座必须是磁口安全灯座。

9 其他：

9.1 屋内是否洁净，有无残留建筑垃圾;

9.2 检查全部可以拆开的空间内或许有垃圾。

八、碰到房子有问题怎么办?

购房人是否借此为由拒收房屋，首先应根据《商品房买卖合同》中承诺的质量标准以及协议中有关的违约责任约定，若协议中确定约定交付的房产达不到合同承诺的质量标准，购房人有权拒绝接收房屋或解除合同，则购房人可以放弃接收房屋。

若协议中没有明确承诺装饰家装公司，根据《合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量提出，致使不能实现协议原因的，买受人可以放弃接受标的物或者解除合同。”

《商品房销售管理办法》第三十五条规定“商品房交付使用后，买受人觉得主体结构质量不合格的，可以根据有关规定委托项目效率评估机构再次核查。经核实确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。”

根据下列法律要求，对于交付的商品房存在地表、墙面开裂、局部积水、漏水，门窗破损等品质缺陷的，因其通常不会导致购房人不能实现协议原因，购房人不能由此放弃接收房屋。但这并不是说开发商交付存在这种品质缺陷的房屋就无须承担责任，开发商对于交付质量瑕疵的房屋，视具体状况不同，应承担修理、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房人产生负担的物业装修竣工验收，开发商还须向房产人违约损失。

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