【工程管理论文】商品住宅批量精装修工程管理(共4338字)

摘要：通过回顾商品住宅批量精装修工程管控的实际操作经验跟得失，分别对其初期准备阶段、样板房施工阶段、毛坯房移交阶段、精装修批量施工阶段和考核交付阶段进行研究总结，提出了后期策划、样板引路、毛坯移交、标准化生产、集中制作、集中交付的管控问题装饰家装公司，并提出了批量精装修工程管理的方式、方法、程序跟内容。旨在推动批量精装修工程管控特别科学合理、顺畅、可控，对商品住宅批量精装修工程的施行起至必须的效仿和指导意义。

关键词：批量精装修；工程管控；工程施工；项目管控

多年来，市场里研发了许多高品质的精装修楼盘，一些成功的实例引导精装修行业安全、稳步演变，使得精装修管理越来越成熟，但过程中也导致了一些不尽如人意的范例，并因而付出了不少的损失。精装修管理可以说是自成体系，涵盖内容甚广，包括但不限于以下几个模块：精装修设计管理、精装修成本控制、采购及招投标管理、精装修销售管理、精装修工程管理、精装修售后客服管理等。本文仅对其工程管理模块予以讨论。在项目定位未成型稳定、设计工作基本完成、各种政府审批报建同步推进、采购及招投标工作同步顺利推行、土建毛坯施工等完成的前提下，项目起初进入精装修工程管控阶段。具体可区分为：前期准备阶段、样板房施工阶段、毛坯房移交阶段、精装修批量施工阶段和验收交付阶段。

1前期准备阶段

1.1计划编制

计划编制首先应严格房屋移交及交付等关键节点，充分考量技术支撑、招投标和协议签署、施工单位进场、材料系统供给、人力及机械投入、气候及法律环境等影响性原因；还须考量各工序的有效搭接、标准工期、流水层段的区分或者相关各参建单位的管控水平跟组织效率。

1.2质量策划

明确项目的品质目标、质量标准和质量控制要点，编制及审查精装修监理细则及精装修施工组织设计。结合施工要求对施工图纸予以推进，对重要节点出具大样图。质量管理计划是品质策划的重要成效，是品质管控工作的核心指导程序。

1.3技术交底

技术交底的初衷是让参加施工的员工认识和掌握工程的特征、设计初衷、技术规定、施工工艺跟要注意的弊端，包含图纸、质量标准、施工备料、材料管控、成品保护、合同、施工进度、验收标准、安全文明施工和各类管理体制及流程等交底。

2样板房施工阶段

2.1样板房建设的初衷和意义

在批量精装修实施前先进行样板房施工，其首要原因之一是表现装修效果，但绝不单纯地对装修效果进行确定。样板房的施工过程是应对施工中各种技术原因、规范各工序的施工工艺和技巧，并产生技术标准、标准化工艺、质量标准和验收标准的步骤。在精装修工程步骤中，往往能有众多单位跟部门开展，涉及品牌的各个环节，牵涉去各专业间的互相配合。有效的协同、管理、控制变得尤为重要。在样板房施工过程中，要协同各专业配合，对项目各参建方进行团体协同，对单套房工期、质量跟成本进行验收确认，通过各方面的综合协调、管理与掌控，总结管理心得，去芜存菁，形成一套针对本项目有效的管控程序和监管体系，以确保管理的样板房。通过样板房的施工，实现效果确认、技术创新和监管优化三合一的成效，从而为批量精装修施工积累经验，以样板房引路，指导大批量施工，使批量精装修工程管控有效、顺畅、可控。

2.2样板和领先房引路

通过制定和确定户型样板房、工法样板房和材料封样制度装修房屋，实现样板跟领先房引路。户型样板房是对于各房子选取一套，对该户型进行空间长度、机电管廊及点位、门窗洞口、地坪、墙体等实测实量，根据质量标准进行实体验收工作，验收确定，作为大批量毛坯房施工的根据和样板，形成居室样板房。工法样板房指针对精装修施工中的各种机电安装、构造方法、节点、工序、工艺、施工方法、主材辅材等，在批量施工前先敷设完成一套，作为领先房，起去工法样板房引路的目的。材料封样即在即将施工前，针对项目所涵盖的各种材料进行封样、确认，为大批量材料进场验收提供验收比对依据。此外，样板房装修施工完成后，应立即召集工程相关各方进行反思，撰写总结报告，编制完整的样板房装修图、机电竣工图，使上面批量精装修施工几乎能按部就班、按图施工。

3毛坯房移交阶段

将土建毛坯房向精装修施工单位移交的过程既重要却易被忽略，移交完成的好坏将直接阻碍后期精装修施工的进度跟质量。毛坯房移交时需理清和关注移交的界面和质量标准，对照户型样板房对实体质量跟实测实量严格把关，比如重点关注顶板、地面、墙体、门窗洞口、机电管廊点位及墙面、渗漏、裂缝等。此外，还须将毛坯房移交的掌控重点和时间前置，化事后、被动、补救性控制为事前、主动、预防性控制。比如在毛坯房移交时，将验收发现的个别质量原因返还土建总包，由其整改合格后又移交装修单位；而在水电施工时，加强毛坯房施工时构架、砌筑、抹灰的弹线、验线、施工及实体验收工作，从后端控制，以避免土建整改的工作量。

4精装修批量施工阶段

前三个阶段的合理推进已在肯定程度上应对了科技、标准、界面、管理等方面的难题，为批量精装修施工打下了较好的基础。此时期要重点关注材料、工序、质量、进度、安全文明施工、成品保护、标准化生产和集中制作、资料管理等。鉴于进度、安全文明施工、资料管理是项目现场的常态管理内容，文章不予赘述，重点提出下列几方面。

1）材料管控主要需保证甲供、乙供材料按方案及品质规定供应，以迎合现场制造发展的供给。材料系统的质量保证是项目总体品质的确保；对材料系统的质量控制应确保报验、封样比对、复试、合同规定质量标准的验收关。

2）工序管理工序管理的优劣直接影响精装修施工现场的品质、进度、文明施工、成品保护及各参建单位间的关系跟责任。应科学有效安排精装修施工工序流程，规范施工单位检测、总包检查、监理验收、业主方抽检程序，做好上、下道工序的验收和移交，逐道工序严格考核，以确保对整个项目的品质管理。

3）质量管理效率是其他之后又不能放松的一道红线，根据工程品质的产生规律，从根源抓起，全过程建立，对计划、材料、设备、工艺、方法、施工人员和机械具、资料、验收等各个环节严格执行效率相关规范，并产生机制，用政策进行监管，用努力、较真、顶真之心来提高执行力，以确保品质目标。以精装修卫生间地面防渗漏验收为例，为提升防水可靠度，卫生间地面先进行混凝土构造面的闭水检测，发现渗漏点先行处理，不漏后又作防水层；在防水层里相同进行闭水测试，待不漏后施工保护层；装修全部完成后，在完工前，再次在卫生间地面砖上进行闭水检测，检查不漏后才能超过交房条件。这种分步检查和考核的严苛实施，势必要求每一道验收均品质过硬。

4）成品保护成品保护要以有效的工序安排跟防止交叉施工成为第一要务大批量精装修竣工图要备案么，重点抓后道工序进场的前置条件，并确认以总包为成品保护第一责任人，检查各项保护机制或许正确可行以及制定完成。

5）标准化生产和集中制作标准化生产和集中加工的推进展现了批量精装修施工管理中对“批量”的解释跟实现，对社会资源的节省、生产成本的提升、现场进度的推动、现场健康文明施工及施工质量的保证、部品部件的效率下降等均有促进作用。标准化生产跟集中制作的推行在资源创新、技术协同、现场监管效率等方面对各参建单位指出了更高的规定大批量精装修竣工图要备案么，需明确执行毛坯房移交质量标准，为标准化生产提供基础。标准化生产主要表现在如家居、橱柜、门窗、玻璃、不锈钢制品、石材等部品部件的规格统一，工厂化生产制作，现场视其为通用配件的装配。避免整体项目因尺寸不一致而变化为对每家的量尺定制。集中生产主要表现为对现场制作安装的材料如龙骨、石膏板、墙地砖等根据深化排版图、下料清单，在专门的制作棚中集中生产，然后分户配送到各楼层和房号进行安装作业。

5验收交付阶段

验收交付阶段要采取分户验收、一房一卡、集中交付的要素，接受窗口应严格，既能在集中时段交付给业主，又能集中交付给企业窗口部门。保洁保养工作很容易被忽略，但这恰恰是常常导致争议跟质量原因的环节，需加以重视。比如，保洁时对不锈钢，尤其是弧形不锈钢的破损；木饰面带水保洁会导致发霉起泡等；通风防潮保养不尽早出现装饰面层变质返潮。为了防止这种现象的出现，应重视保洁保养意识，采取相关方法，杜绝此类质量原因，并在交付两书中标注保养注意事项。

6结语

商品住宅批量精装修工程管理是一个复杂的机制，涉及各方面的协同和配合。通过总结商品住宅批量精装修工程管控的实际操作经验跟得失，分别从其后期准备阶段、样板房施工阶段、毛坯房移交阶段、精装修批量施工阶段和考核交付阶段进行研究总结，提出了后期策划、样板引路、毛坯移交、标准化生产、集中制作、集中交付的管控问题，并提出了批量精装修工程管理的方式、方法、程序和内容，旨在推动批量精装修工程管控特别科学合理、顺畅、可控，对商品住宅批量精装修工程的施行起至必须的效仿和指导意义。精装修商品住宅的普及标志着整个住宅工业从粗放型向品质型转变，故对精装修的项目管理也能在未来的工作中不断总结和加强。

参考文献：

［1］田佳.精装修住宅工程费用管理影响要素研究［D］.重庆：重庆大学，2018.

［2］张刚.商品住宅批量精装修关键步骤管理研究［D］.西安：长安大学，2016.

［3］万雪潇.精益建造理论在住宅精装修项目中的应用［D］.青岛：青岛大学，2016.

作者：杨辉 单位：上海华东房产设计院有限公司

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